Wohnungsnot: Rettung durch Großinvestoren?

von Johannes Edelhoff & Christian Salewski

Als der Champagner geköpft wird, blinzelt die Sonne durch die Wolken an der französischen Riviera. Frauen in Hosenanzügen und Männer in Nadelstreifen drängen auf den Balkon des Kongresszentrums von Cannes, genießen den Blick. Unter Ihnen liegen Heck an Heck die Superyachten an der Kaimauer. Man kennt sich: Vielleicht sieht man sich ja später noch auf einer Jachtparty, oder gar bei einer der legendären Penthouse-Feiern in den Hotels am Hafen. Dann zurück nach drinnen, zum Messestand der Arm-aber-sexy-Stadt Berlin, das Glas neu füllen. Und noch eine Currywurst dazu. Alles gratis, versteht sich.

Die Mieten in den meisten Neubauten in deutschen Großstädten sind für Normalverdiener nicht bezahlbar. © NDR

Wohnungsnot: Rettung durch Großinvestoren?
Die Politik setzt auf Neubauten privater Investoren, um die Wohnungsnot in deutschen Großstädten zu lindern. Doch für Normalverdiener sind die Mieten oft unbezahlbar.

Willkommen auf der MIPIM, der weltgrößten Messe für Immobilieninvestoren. Geld spielt hier erst eine Rolle ab sechs Nullen aufwärts. In Cannes versammelt sich jährlich der globale Geldadel um neue, lukrative Geschäfte anzubahnen. Über 4.800 internationale Investoren sind es in diesem Frühjahr. Sie treffen auf über 18.000 Banker, Berater, Anwälte, Manager, aber auch auf Stadtplaner und Politiker, die um ihr Geld werben – so wie Berlin, mit Champagner und Currywurst für lau. Denn die Politik hat ein Problem: In den deutschen Städten explodieren die Mieten, fast überall fehlt es an bezahlbaren Wohnungen. Die einzige Lösung: Bauen, bauen, bauen. Die Bundesregierung geht davon aus, dass bis 2020 jährlich 350.000 Wohnungen neu errichtet werden müssen. Und bauen sollen sie private Renditejäger wie die Damen und Herren in Cannes.

Private Investoren als Retter in der Wohnungsnot?

"Wir sind angewiesen auf die freie Wohnungswirtschaft. Die brauchen wir auf jeden Fall", sagte Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) zu Panorama. Auch der bayerische Innenminister Joachim Herrmann (CSU) setzt aufs große Kapital: "Ich fände es sehr gut, wenn Unternehmen, die Kapital anzulegen haben wie zum Beispiel Banken und Versicherungen sich wieder stärker im Wohnungsbau engagieren"“, sagt er zu Panorama. Private Investoren als Retter in der Wohnungskrise - das ist der Plan der Politik. Und er scheitert bislang grandios.

Panorama hat mit Hilfe der "empirica-systeme Marktdatenbank" Hunderttausende Wohnungsangebote aus mehr als 100 Datenquellen zwischen Mai 2015 und Mai 2016 ausgewertet. Das Ergebnis ist verheerend: Der private Wohnungsbau, auf den die Politik ihre Hoffnungen setzt, schafft so gut wie keine bezahlbaren Mietwohnungen. 95,3 Prozent der privaten Neubau-Wohnungen in den 20 größten deutschen Städten sind für die Mehrheit der deutschen Mieter nicht bezahlbar.

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In den Großstädten ist die Situation besonders dramatisch

Was ist "bezahlbar"

Als "bezahlbar" gilt nach den allgemein anerkannten Maßstäben des Eduard-Pestel-Instituts eine Nettokaltmiete, für die maximal 30 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens aufgebracht werden muss. Als Berechnungsgrundlage dient eine Verdopplung des örtlichen Satzes der SGBII-Leistungen. Dazu gehören neben dem bundesweit einheitlichen HartzIV-Regelsatz auch regional unterschiedliche Leistungen wie Wohngeld. Deshalb ergeben sich unterschiedliche Werte.

Demnach sind in München lediglich 8,2 Prozent der angebotenen privaten Neubauwohnungen Lage noch schlimmer: Unter drei Prozent aller privaten Neubau-Wohnungen sind dort bezahlbar. Schlusslicht unter den 20 größten Städten ist Düsseldorf mit zwei Prozent. Das Problem ist aber nicht auf die Metropolen beschränkt, im Gegenteil: In Offenbach, Karlsruhe oder Ingolstadt ist sogar nur jeder fünfzigste private Neubau bezahlbar. Eine dramatische Entwicklung: Waren 2014 noch 27,4 Prozent der privaten Neubauwohnungen bezahlbar, sind es derzeit noch mickrige 16,5 Prozent. Die Definition der "Bezahlbarkeit" folgt hierbei der allgemein anerkannten Berechnung des Eduard-Pestel-Instituts.

Die Mieten in den meisten Neubauten in deutschen Großstädten sind für Normalverdiener nicht bezahlbar. © NDR

Die Mieten in den meisten Neubauten in deutschen Großstädten sind für Normalverdiener nicht bezahlbar.

Der Vorsitzende des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, nennt diese Zahlen "ein wohnungspolitisches Desaster". "Um das zu ändern, muss die Politik die richtigen und notwendigen Anreize für potenzielle Investoren setzen", so Ropertz. Die Anreize, die die Stadt München an ihrem Messestand in Cannes setzt: Freibier, Brezen und Weißwurscht. Das Fazit von Josef Schmid (CSU), Zweiter Bürgermeisters der bayerischen Metropole: "In München ist für Investoren richtig was los!" Mag sein, nur bezahlbare Wohnungen entstehen so nicht. Gerade einmal jede zwölfte Wohnung, die private Investoren in München bauen ist bezahlbar.

15 Millionen Haushalte sind betroffen

Die Mieten in den meisten Neubauten in deutschen Großstädten sind für Normalverdiener nicht bezahlbar. © NDR

In den größten Städten werden Normalverdiener vom Markt verdrängt.

In München etwa kann sich eine vierköpfige Familie mit einem Einkommen von ca. 4.200 Euro 91,8 Prozent aller angebotenen privaten Neubau-Wohnungen schlicht nicht mehr leisten, sollen nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete drauf gehen. In Berlin kommt für einen Single, der 2.300 Euro verdient, sogar nur jede 40. private Neubau-Wohnung infrage. Für alle, die weniger verdienen, gilt: Viel Spaß bei der Wohnungssuche! Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, hat berechnet, welche riesigen Ausmaße die Wohnungskrise inzwischen angenommen hat: "Das Problem des nicht vorhandenen bezahlbaren Wohnraums trifft fast 15 Mio. Mieterhaushalte, die sich nicht mehr frei am Markt bedienen können", sagt er.

Es sei auch nicht zu beobachten, dass teure Neubauwohnungen zu einer Entlastung des übrigen Mietmarktes führen. "Es gibt die Theorie des sogenannten Sickereffektes. Das heißt, ich baue hochpreisigen Wohnraum, räume damit etwas günstigeren Wohnraum, räume damit etwas noch günstigeren Wohnraum und am Ende entsteht sehr günstiger Wohnraum. Diese Theorie funktioniert in der Praxis leider nicht", so Walberg. Vielmehr seien bei frei werdenden Wohnungen Modernisierungen und Mieterhöhungen die Regel. "Das heißt, dass hochpreisiger Wohnraum in der Regel eher dazu führen wird, dass die Mieten insgesamt steigen."

Staat und Politik schaffen selbst kaum Wohnraum

Auch die Politik trägt daran eine Mitschuld: Bund, Länder und Kommunen haben über Jahrzehnte staatliche Wohnungen privatisiert und Grundstücke verkauft. Jetzt sind sie auf Gedeih und Verderb auf die privaten Investoren angewiesen. Die wiederum beschweren sich über Regulierungs-Wildwuchs wie etwa Energieverordnungen, Brandschutzregeln oder Stellplatzvorgaben. Alles verteuert das Bauen. Tatsächlich fällt es selbst staatlichen Wohnungsbaugesellschaften schwer, bei explodierenden Grundstückspreisen bezahlbare Wohnungen zu schaffen.

Mehr Wohnungen bei weniger Rendite?

Bauministerin Hendricks will jetzt mit einem 10-Punkte-Programm das Bauen verbilligen - in der Hoffnung, dass die privaten Investoren die Einsparungen auch an die Mieter weitergeben. „Man muss ja nicht zehn Prozent Kapitalrendite haben, auch vier Prozent wären deutlich mehr als das was man auf der Bank bekommt“, sagt sie Panorama. Ein Appell ans Investoren-Gewissen als Lösung in der Wohnungskrise - ob das funktioniert?

Auf der Investorenmesse in Cannes gibt sich die russische Firma Monarch als offizieller Partner der Stadt Berlin verantwortungsbewusst und kündigt an, 500 bezahlbare Wohnungen zu bauen. Um bezahlbar zu sein, dürfte die Miete 7,64 Euro nicht übersteigen. Doch laut Monarch-Geschäftsführer Ulrich Regener werden die Mieten um die 11 Euro liegen. Wieder 500 Wohnungen, die sich nur wenige leisten können.

Dieses Thema im Programm:

Das Erste | Panorama | 23.06.2016 | 21:45 Uhr

Stand: 23.06.16 17:41 Uhr